Инвестиции в арендный бизнес имеют ряд преимуществ. Собственник коммерческой недвижимости с арендатором получает стабильный и главное пассивный доход. Кроме того, сроки окупаемости арендного бизнеса в Москве, МО и регионах легко прогнозируются. Чаще всего на продажу выставляются объекты с окупаемостью 7-12 лет, предложения от 12 лет – продаются долго и подходят под эмоциональную покупку, а объекты сроком 5-6 лет – являются единичными на рынке или продаются в небольших поселках.

Это усредненные показатели. Точную окупаемость – время возврата инвестиций в бизнес – считают по следующей формуле:

Срок окупаемости = стоимость коммерческой недвижимости / годовой арендный доход

Смоделируем ситуацию. Стоимость коммерческого объекта площадью 380 кв. метров – 40 млн. рублей. Арендная ставка – 1000 рублей/кв. метр в месяц. Месячный доход с аренды = 380*1000 = 380 000 рублей, а годовой = 4 560 000 рублей. Считаем окупаемость = 40 000/4 560 = 8,8 лет.

Данный расчет не учитывает следующие факторы:

  • Налог собственника с арендного оборота;
  • Эксплуатационные расходы, которые не оплачиваются арендатором;
  • Индексация ставки при долгосрочном договоре.
  • Потенциально работающий процент от РТО (розничного товарооборота)

Индексация и работающий процент от оборота перекрывают рост инфляции. Соответственно такой объект окупается быстрее.

Рассчитаем инвестиционную привлекательность того же объекта с учетом 6% налога по УСН (упрощенная система налогообложения). Налог с годового оборота = 4 560 000*6% = 273 600 рублей. Тогда доходность бизнеса за год = 4 560 000 – 273 600 = 4 286 400 рублей. Окупаемость = 40 000 / 4 286 = 9,3 лет. Больше на 5 месяцев.

Соответственно при долгосрочной аренде возможна индексация в 5%. Тогда доход считается ежегодно с учетом оговоренного процента, а срок окупаемости уменьшается. Например, за первый год оборот с аренды – 4 млн. рублей; за второй год – 4 млн*5% = 4 200 тысяч рублей; за третий – 4 200*5% = 4 410 тысяч рублей и т.д. Далее стоимость объекта делим на сумму годовых доходов с индексацией за все время аренды.

Сезонная составляющая некоторых магазинов дополнительно уменьшает срок окупаемости и увеличивает доходность. Например, в декабре каждого года люди совершают многочисленные покупки на праздничный стол, подарки (торты, конфеты), алкоголь и т.д. Собственник, который включил процент от оборота в договор аренды, получает арендную плату сильно выше фиксированной.

Окупаемость арендного бизнеса по регионам

Ещё один важный фактор окупаемости объекта его местоположение. Так в Москве срок окупаемости составляет 8-12 лет. Это связано с привлекательной локацией коммерческих объектов и соответственно их высокой стоимостью. Кроме того, такие предложения пользуются спросом у арендаторов независимо от цены.

В Московской области срок окупаемости составляет 7,5-8,5 лет. В крупных региональных городах 7-7,7 лет, а в небольших региональных городах и поселках 6,5-7,3 лет. Разница со столичными предложениями обусловлена большей остаточной стоимостью коммерческого объекта без арендатора. То есть объект в не самом проходимом месте стоит дешевле с учетом того, сколько он теряет в цене из-за отсутствия арендатора.

Безусловно, сдать в аренду коммерческий объект в региональном городе сложнее, чем в Москве. Бонусом владельцу идет сравнительно низкая цена и малый срок окупаемости. Но это ещё не всё…

Многие девелоперы выставляют на продажу готовый арендный бизнес. Сначала заключается договор аренды с сетевыми магазинами на строящийся объект, а после завершения строительства объект продается уже с арендатором.

Таким образом, собственник в регионе выигрывает в стоимости и окупаемости бизнеса, а также нивелирует риски простоя коммерческого объекта без арендатора.

Источник: Realty store

Мы в социальных сетях:

Другие новости

С Днём Строителя!

Команда проекта BREM поздравляет всех, кто строит с профессиональным праздником! Пусть реализуются все Ваши задуманные проекты и от «фундамента до флюгера» кирпичик за кирпичиком, прочно

Апартаментный комплекс «Магеллан Панорама» — для проживания, отдыха и инвестирования!

⚡»Magellan Panorama» — это новый, комфортабельный апарт-отель в туристическом районе Центрального Сочи с великолепным видом на море, морской порт и центр города. 📀Посмотреть видеообзор комплекса

Закрыть меню